Новые правила для рынка жилищного строительства

Объявления на покупку/продажу, обсуждение любых вопросов по недвижимости Горячего Ключа

Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Станислав » Вт дек 19, 2017 15:02 pm

Добрый день, уважаемые коллеги!

С 1.07.2018 года начнут действовать новые правила регулирующие жилищное строительство. Причем изменения будут носить глобальный характер и коснуться как застройщиков так и покупателей недвижимости. Позволю себе практически целиком привести комментарии, данные независимым юристом, экспертом по недвижимости Евгением Стаховым, для одного из отраслевых ресурсов. Особо подчеркну, что перечисленные ниже нововведения коснутся тех застройщиков, разрешения на строительство которым будет выдано после 01.07.2018 года:

1. Новым законом дополнено определение застройщика. Теперь им может быть хозяйственное общество, которое или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества имеет опыт не менее 3-х лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и/или технического заказчика, и/или генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

2. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство и вправе привлекать деньги дольщиков только для строительства многоквартирных домов, указанных в одном разрешении. Теперь работает принцип 1 застройщик = 1 разрешение на строительство. Однако нововведения не касаются случаев, если разрешения на строительство выдано до 01.07.2018 года.

3. Теперь правило привлечения денежных средств распространяется и на привлечение средств как граждан, так и юридических лиц.

4. Изменены требования к самому застройщику, имеющему право привлекать средства дольщиков. Из закона убрано требование о наличии у застройщика или аффилированных с ним лиц определенного размера уставного капитала, зависящего от площади объектов. Вместо него у застройщика должны быть собственные средства в размере не менее чем 10% от стоимости строительства дома, размещенные в специальном уполномоченном банке*.

5. У застройщика не должно быть обязательств перед третьими лицами по кредитам, займам, ссудам, а по иным обязательствам они не должны превышать 1% от стоимости строительства.

6. Законом дополнено существенное требование для всех участников строительства, а именно: застройщик, технический заказчик, генеральный подрядчик должны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет.

7. Застройщик вправе привлекать в соответствии с настоящим Федеральным законом денежные средства участников долевого строительства многоквартирных домов и/или жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Отчисления должны производиться застройщиком до регистрации ДДУ.

8. Из закона убрана возможность указания цены договора как суммы денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

9. Из закона исключены требования о дополнительных обязательных способах обеспечения обязательств застройщика в виде страхования или поручительства, включив в закон право застройщика застраховать риск непередачи дольщику объекта долевого строительства.

10. Изменены правила использования застройщиком денежных средств. Теперь они используются исключительно в рамках проведения операций застройщика на одном расчетном счете одного уполномоченного банка. Исключена возможность использовать средства дольщиков для возмещения своих расходов на приобретение в собственность земельного участка под объектом, на подготовку проектной документации и еще некоторые платежи, которые застройщик мог уплатить ранее из собственных средств. При этом расходовать средства дольщиков с указанного счета застройщик сможет на следующие цели:

уплата обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд;
возврат участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в случаях, предусмотренных статьей 9 настоящего Федерального закона;
оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования;
оплата услуг коммерческой организации, осуществляющей функции единоличного исполнительного органа застройщика;
денежные выплаты, связанные с предоставлением работникам гарантий и компенсаций, предусмотренных Трудовым кодексом Российской Федерации;
оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
11. Законом дополнено важное правило о том, что застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и/или иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство. Также на застройщика налагаются другие запреты: на приобретение или выдачу ценных бумаг, участие в коммерческих организациях или их создание и др.

12. Законом установлено, что в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав, законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет созданная в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства». Фонд утвержден постановлением правительства РФ от 7 декабря 2016 г. №1310
«О защите прав граждан – участников долевого строительства».

«Пока рано говорить о том, что строительный рынок может рухнуть или существенно просесть. Ясно одно: новые требования, скорее всего, уберут с рынка мелких застройщиков, осуществлявших точечное строительство. Нововведения направлены на то, чтобы лишить застройщиков возможности направлять привлеченные средства дольщиков на строительство следующих домов и/или тратить их на другие срочные нужды, что делали практически все, предоставив право контроля финансовых потоков уполномоченному банку. На рынке останутся крупные и средние застройщики, участники банковских групп, крупных металлургических и иных холдингов, одним словом, те, у кого есть финансовый ресурс для привыкания и адаптации к новым условиям»
[/i][/i]

Хотелось бы услышать комментарии от участников рынка Горячего Ключа - как с их точки зрения может измениться "местный ландшафт". Как он может повлиять на вторичный рынок жилья и т.д. Причем как застройщиков, так и риэлтеров. Думаю если Терем и Голубка выскажут свое мнение - будет очень не плохо.

П.С. Администратору ресурса - огромная просьба: лиц ранее показавших свою слабую адекватность (как то "местный" "знающий" и т.д. а так же фанатов слинько) "сбивать" уже на подлете к микрофону. Спасибо за понимание.
Станислав
Станислав
 
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пт мар 28, 2014 16:12 pm
Откуда: Краснодар

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение матраскин » Вт дек 19, 2017 17:18 pm

Это не для ГК- тут как был бардак, так и останется.......Считаю, что ничего не изменится. Ждем новые высотки в частном секторе, ибо бабло побеждает.
ʁ ʎɓʎƍ - ʁнɓ ǝɯǝʚɔ ndu ‘ņонҺон ǝwqɯ оʚ
Аватара пользователя
матраскин
 
Сообщения: 9193
Зарегистрирован: Пн авг 30, 2010 11:23 am
Откуда: Чепурково царство,горное государство.

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Людмила Викторовна » Ср дек 20, 2017 2:31 am

матраскин писал(а):Это не для ГК- тут как был бардак, так и останется.......Считаю, что ничего не изменится. Ждем новые высотки в частном секторе, ибо бабло побеждает.

Тоже об этом подумала. Прям в дрожь бросает от такой перспективы, бедные люди. А сколько уже такого понастроили. Вот сколько знаю ситуаций по краю, и Горячий ключ- прямо край непуганных зверей, честное слово (это метафора). Пьяные за рулём и подростки на машинах тут свободно рассекают средь бела дня- я такого не видала по краю уже минимум лет десять. В медицине хамство и бардак как в махровые 90е. В застройке вообще творится не пойми что- по закону можно в курортной зоне не выше 3х (или сколько там, 4? могу ошибиться, но точно не 9) этажей, да кто на это смотрит? Как лепили, так и лепят. Риэлтерам, может, и хорошо, а вот жителям- ооочень спорный вопрос.
Людмила Викторовна
 
Сообщения: 974
Зарегистрирован: Пн мар 02, 2015 8:24 am

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Станислав » Ср дек 20, 2017 12:51 pm

Матраскин и Людмила Викторовна, спасибо за высказанные мнения.
Согласен, что в России строгость законов компенсируется необязательностью их выполнения. С другой стороны на лицо явное ужесточение законодательных рамок и контроля за их соблюдением, по крайней мере для большинства населения. Особенно в отраслях которые государство считает важными для себя. Два примера: АЗС и контроль в собирании налогов. В первом случае я даже не буду вспоминать практику 90-х с топливозаправочными машинами вдоль трасс, а приведу пример 15\20 летней давности когда в крае до 80% заправок принадлежало мелким и средним предпринимателям. Во-втором случае, перед господином Мишустиным действительно можно снять шляпу - в части учета налогов он садминистрировал огромные массивы. В конце года в личном кабинете, мы находим полный перечень своего налогооблагаемого имущества, причем данные налоговые собирают сами. Вопрос в категории ее оценки - по изначально завышенной государством кадастровой стоимости, но факт остается фактом: за последние 5\7 лет в плане налогов мы стали гораздо "прозрачнее" для государства. Жалко конечно что этот процесс не взаимен.
Теперь о самом предмете обсуждения. Я приведу мнения специалистов строительного рынка Москвы относительно грядущих изменений, сразу хочу сказать что ведущие краснодарские девелоперы мнение которых мне удалось услышать в целом совпадают с высказанным. Более того, я думаю что условный крупный московский или краснодарский застройщик с точки зрения "что позволено Юпитеру не позволено быку" обладает гораздо большими возможностями нежели крупный горячеключевской. И если первые два говорят о том что им придется многое менять, не уверен что горячеключевской сможет это не делать. Ну или уходить совсем уже под "черный флаг".
Станислав
Станислав
 
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пт мар 28, 2014 16:12 pm
Откуда: Краснодар

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Станислав » Ср дек 20, 2017 12:55 pm

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век»

Законопроект, принятый во втором и третьем чтении, существенно отличается от той редакции законопроекта, которая была принята в первом чтении. Если сначала концепция законопроекта была предусмотрена исключительно для цели создания компенсационного фонда, то на этапе проработки второго чтения возникла принципиально иная версия, в которую была включена новая порция еще более жестких, чем ранее, ограничений и требований к деятельности застройщиков, связанных с привлечением долевых инвестиций. По новым правилам для открытия продаж застройщику потребуется выделять строительный проект в отдельную проектную компанию, которая должна будет иметь опыт работы на строительном рынке не менее трех лет и ввести в эксплуатацию 10 000 кв. м. Она сможет получить только одно разрешение на строительство. На счете этой компании при ежеквартальной подаче проектной декларации должно аккумулироваться 10 % денежных средств от проектной стоимости строительства. При этом размер собственных средств застройщика должен быть также 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик не вправе будет получать два или более разрешений на строительство, пока не введет в эксплуатацию ранее начатый строительный объект. Кроме того, он не сможет заниматься другой предпринимательской деятельностью, не связанной со строительством многоквартирного дома. В дополнение к этому его затраты на рекламу, заработную плату и иные операционные расходы не смогут превышать 10% от проектной стоимости строительства. Застройщик сможет иметь только один расчетный счет, который должен быть открыт в специализированном уполномоченном банке (перечень таких банков ежемесячно будет публиковаться на сайте ЦБ РФ). Застройщик будет не вправе заключать сделки, не связанные со строительством многоквартирного дома, в том числе не сможет брать или давать ссуды, или брать или давать займы кроме целевых кредитов банков. Все эти меры направлены на то, чтобы минимизировать риски нецелевого использования средств долевых инвесторов, а также банкротства застройщика.

Тем не менее, некоторые запреты и ограничения выглядят явно абсурдными. Например, установлено, что затраты на строительство социальной инфраструктуры за счет средств долевых инвестиций допустимы, если такие объекты перейдут в общую долевую собственность инвесторов. Это означает, что вместо передачи в собственность властей школ и детских садов застройщики будут обязаны передавать такие объекты в общую долевую собственность граждан. Также платежи застройщика теперь будут жестко контролироваться уполномоченным банком, что может создавать препятствия и задержки при осуществлении операционной деятельности.

Застройщикам придется либо в очередной раз адаптироваться к новым ограничениям и требованиям, либо искать иные варианты финансирования своих проектов. Законодатель, ужесточая юридическое регулирование, фактически мотивирует застройщиков использовать более дорогие, чем долевые инвестиции, целевые кредиты банков и средства, получаемые в рамках проектного финансирования. Избежать применения новых требований пока можно, если продавать квартиры за счет выпуска жилищных сертификатов или образования жилищных кооперативов. Также, скорее всего, новые правила не будут применимы в отношении застройщиков, привлекающих долевые инвестиции через счета эскроу, так как в этих случаях строительство фактически будет вестись за счет средств целевого кредита банка.

В ближайшее время ожидать банкротств застройщиков в связи с принятием этого закона не стоит. Новые ограничения и требования в большинстве своем не будут распространяться на проекты, по которым разрешение на строительство будет получено до 01.07.2018. Таким образом, есть почти год на подготовку рынка долевых инвестиций к новым юридическим реалиям.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Очевидно, что требование о наличии на счетах застройщика 10% от стоимости строительства до начала реализации объекта осложнит экономику проекта. Если речь идет о жилом комплексе, состоящем из трех типовых семнадцатиэтажных корпусов П44-Т, то к началу его реализации девелопер должен заморозить на банковском счете не менее 225 млн рублей. Для сравнения: строительство одного детского сада на 100 мест обходится примерно в 120 млн рублей. То есть на удержанные средства можно было бы построить два ДОУ.

С одной стороны, поправки должны снизить риски попадания на рынок слабых и ненадежных застройщиков, явно несоответствующих жестким финансовым параметрам. С другой стороны, очевидно, что эти параметры вызовут существенный рост себестоимости строительства, который в условиях кризиса никак не может быть переложен на плечи покупателя, поэтому пострадает маржа девелопера. В итоге мы можем получить обратный эффект – «крепкие» игроки могут ослабеть и риски образования долгостроев повысятся.

На мой взгляд, для того чтобы новые условия были приняты отраслью относительно безболезненно, необходим долгий адаптационный период. Конечно, возможность адаптации к тем или иным требованиям новой редакции 214-ФЗ зависит от резервов застройщика, которые у всех разные. Я считаю, что наименее реалистичное требование – это сокращение административных расходов до 10%. В реальности они могут быть очень высокими. Только затраты на рекламу иногда достигают 4% от стоимости всего проекта, не говоря уже о фонде зарплаты труда или аренды помещений. В итоге девелоперу придется создавать сложную систему разных юридических лиц, которые будут сопровождать работу застройщика. Они будут проводить все операции, и в их балансах придется отражать все расходы, которые теперь недопустимы для «специализированного застройщика» – именно так теперь будет называться юридическое лицо, ведущее долевое строительство.

В совокупности новые требования к застройщику действительно скажутся на себестоимости строительства. Хотя бы тот факт, что девелопер должен направить значительные средства в уставный капитал, а также заморозить 10% от всех инвестиций до начала реализации проекта, уже сделает строительство более дорогим. Не стоит забывать, что застройщик будет отчислять средства в компенсационный фонд, а также в два фонда саморегулируемой организации (СРО), членом которой он является. Тем не менее, прямого влияния на стоимость квартиры в новостройке может и не последовать – на высококонкурентном рынке взвинчивать цены опасно. Поэтому многие девелоперы вынуждены будут пойти по пути дальнейшего урезания собственной доходности вместо увеличения стоимости «квадрата» в своих проектах. Однако в долгосрочной перспективе это приведет к вымыванию со строительного рынка немалого числа компаний, для которых долевое строительство перестанет быть выгодным бизнесом.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»

На мой взгляд, для рынка наиболее существенна поправка «одна компания - одно разрешение на строительство», с помощью которой законодатели хотят ввести институт проектных организаций. Она гласит, что один застройщик не может осуществлять одновременно строительство по нескольким разрешительным документам.

Введение подобной меры существенно усложнит жизнь крупным девелоперам, которые реализовывают сразу несколько проектов. Раньше обычной практикой для них было в качестве застройщика регистрировать юрлицо, на которое оформлялись права на земельный участок. Оно могло быть создано «с нуля» с минимальным уставным капиталом или совсем не иметь отношения к строительной отрасли, а после завершения проекта такое юрлицо обычно ликвидировалось. Теперь под каждый новый жилой комплекс нужно не просто выделять проектную организацию, она еще должна иметь опыт работы на рынке не менее трех лет, хотя бы в роли генподрядчика или заказчика. Кроме того, чтобы получить разрешение на строительство, необходимо предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 кв. м многоквартирных домов. Таким образом, в качестве застройщика должно будет выступать юрлицо, которое уже имеет опыт осуществления деятельности застройщика, у него в активе есть построенные дома, то есть большинству придется ждать, пока «освободится» компания-застройщик по другому реализуемому проекту.

Кроме того, ужесточились требования к финансовой устойчивости застройщика. Теперь на протяжении всего процесса строительства он обязан поддерживать объем собственных средств на уровне 10% от планируемой стоимости проекта, а также обеспечить минимальный остаток денежных средств на счете в уполномоченном банке в размере 10% от проектной стоимости. В совокупности с недавно вступившими в силу требованиями о минимальном уставном капитале застройщика это повлечет рост финансовой нагрузки на девелопера.

Повлияет новая мера и на сам процесс получения разрешений на строительство, особенно для крупных проектов, где планируется несколько очередей. Девелоперы должны будут либо укрупнять очереди, получая разрешение на строительство не двух-трех домов, как это принято сейчас, а максимально возможного их количества, вплоть до нескольких десятков для проектов-миллионников. Для этого уже на начальном этапе необходимо будет иметь представление об основных параметрах всего проекта - его общей, жилой, коммерческой площади, иметь всю проектную документацию и т.д. С учетом растянутости процесса реализации девелоперских проектов во времени и динамично меняющейся ситуации на рынке выдержать заявленные параметры будет практически невозможно. В результате застройщикам придется постоянно корректировать разрешение на строительство в уполномоченных органах, что приведет к дополнительным временным и материальным затратам (согласования, перевыпуск проектной документации и т.д.). А без действующего разрешения на строительство невозможно приступать к возведению новых домов. Вторым вариантом станет введение под каждую очередь новой проектной организации. Это позволит избежать всех описанных проблем, однако может привести к путанице в юридических документах и среди дольщиков, а также значительно повысит финансовую нагрузку на девелопера.

Результатом всего вышеописанного может стать значительное замедление динамики выхода на рынок новых проектов после вступления данной поправки в силу и сокращение числа объектов, одновременно реализуемых одним девелопером.

Марина Козик, юрисконсульт «НДВ-Недвижимость»

В рамках законодательных изменений подразумевается ввод целого ряда условий, ограничивающих деятельность застройщиков и направленных на дальнейшее ужесточение контроля на первичном рынке. Судя по нововведениям, одной из задач является ввод барьеров, усложняющих вход в девелоперский бизнес и отсекающих непрофильных игроков.

Нужно понимать, что все эти изменения будут работать в комплексе, и застройщику нужно будет соответствовать целому ряду условий. Данные новшества вряд ли смогут поколебать крупных застройщиков. У них есть и финансовые возможности, и необходимый опыт, и разрешения на ввод в эксплуатацию более 10 000 кв. м, а вот доступ абсолютно новым, непрофильным игрокам будет усложнен, хотя и не перекрыт на 100%. Скорее всего, будут найдены пути для входа в бизнес, требующие больше времени, однако вопрос в том, покажется ли строительная отрасль интересной для новых игроков.

Данные нововведения способствуют ценовому росту и монополизации рынка, однако в ближайшее время кардинальных изменений может не произойти. В том числе по той причине, что выбор предложения сейчас велик, и рост ценника является не лучшей стратегией для застройщиков.

Павел Черкасов, вице-президент группы компаний «Инград»


Размер отчислений 1,2%, установленный на переходный период, практически соответствует ранее действовавшей ставке страхования ответственности застройщиков, поэтому на себестоимости строительства и на рыночной цене увеличение на 0,2% практически не скажется.

Пока сложно сказать, как иные новеллы закона, предложенные депутатами, отразятся на работе строительного сектора, хотя, безусловно, ряд новых пунктов скажется на себестоимости строительства и операционной деятельности застройщиков. В частности, такой момент, как замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам; пункт о том, что административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства; наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке, и другие.

Александр Красавин, первый заместитель председателя правления «Баркли»

В некоторых случаях законопроект, возможно, приведет к изменению принципов работы застройщиков. В целом такие меры могут пагубно сказаться на всех строительных компаниях, а для покупателя – привести к удорожанию квартир.

Очень большая проблема – размер собственных средств. «Размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта на протяжении всего срока строительства».

Вопрос – каким образом считать? Например, у нас объем строительства 150 000 кв. м и он строится в 3 очереди, по 50 000 кв. м в каждой. При бюджете проекта 9 млрд каждая очередь будет стоит 3 млрд. Если мы выпустили одно разрешение на строительство и нам нужно иметь 300 млн, то это не проблема. А если речь идет обо всем проекте? То есть о 900 млн, и это уже огромные деньги. По сути, это может означать, что привлечение банковского финансирования бессмысленно, раз у тебя есть эти 900 млн.

Так что здесь встает вопрос: каким образом этот расчет в рамках поправки будет реализован? Если по очередям, то это нормально, так как банки и так требуют до 30% вложенных средств. Обычно в них включали также стоимость покупки земли и проч. А тут нужен чистый нал, то есть эти 10% должны лежать на депозитах. И они должны лежать на депозитах в уполномоченных банках, при этом застройщик должен иметь только один счет, следовательно, этим законом застройщика насильно загоняют в уполномоченные банки. Что, помимо застройщика, ударяет и по коммерческим банкам, которые кредитовали стройку.

Стоит ожидать, что цены вырастут. Надо понимать, что на сегодняшний день маржинальность строительного бизнеса достигла минимума и застройщикам уже негде взять 1,2% взноса, о котором также идет речь в поправках. Так что эти затраты, вероятно, будут переложены на покупателей.

Наталья Дубина, старший юрисконсульт семейства компаний KASKAD Family

Новый законопроект о компенсационном фонде в очередной раз ужесточает требования к застройщикам, что, по нашим оценкам, приведет к росту стоимости «входа» на рынок девелопмента и строительства и, как следствие, уходу финансово несостоявшихся компаний либо «мелких» игроков рынка. Также, возможно, произойдет укрупнение существующих компаний.

Большинство из предложенных нововведений, несомненно, повлечет для застройщика необходимость проведения ряда мероприятий, направленных на приведение деятельности застройщика в соответствие с новыми требованиями, но наиболее обременительными для реализации проектов, на наш взгляд, является: запрет строительства одновременно по нескольким разрешениям и необходимость обеспечения на счете застройщика на дату направления проектной декларации денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства.

Так, например, сложно представить, как на основании одного разрешения на строительство можно осуществить застройку целых кварталов из многоквартирных или блокированных домов. Предложенный подход будет означать, что участники долевого строительства не смогут получить объекты недвижимости, в инвестировании строительства которых они участвовали, до окончания строительства всех других объектов недвижимости в рамках этой же застройки. Представляется, что такой подход не является эффективным с точки защиты интересов прав участников долевого строительства.

Эффективность требования об обеспечении на счете застройщика денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства, с точки зрения защиты интересов дольщиков, также спорна, поскольку реализация данной меры может оказать «давление» на стоимость 1 кв. метра. Как правило, застройщики реализуют сразу несколько проектов, поэтому «изъятие» денежных средств из одного проекта и их аккумулирования на расчетном счете для «старта» другого проекта (даже на непродолжительный период времени) повлечет дополнительные затраты и может негативно отразиться на других проектах.

Реализация в совокупности тех существенных изменений, которые были внесены в 214 Федеральный закон в 2016 года, а также новых обсуждаемых нововведений, с наибольшей вероятностью, скажется на стоимости 1 кв. м на рынке недвижимости. Более конкретные выводы можно будет сделать после того, как рынок отреагирует на изменение «правил игры», учитывая непростую экономическую ситуацию не только в стране, но и мировом уровне.

Елена Андронова, руководитель пресс-службы TEKTA GROUP


Да, новые поправки влекут за собой определенные сложности для застройщиков. Так, например, введение обязательного условия, предполагающего наличие опыта работы от трех лет и разрешений на ввод объектов не менее 10 000 кв. м, приведет к сокращению числа игроков на рынке. В первую очередь эти меры могут затронуть небольшие девелоперские компании, которые только вышли на рынок и не имеют в своем портфеле реализованных объектов. Кроме того, требование «одно юрлицо - один объект» приведет к созданию дополнительных юридических лиц и усложнит процедуру внутреннего документооборота между ними.

Тем не менее, принятие закона позволит сделать рынок более прозрачным и существенно сократить риски недостроя - объекты будут завершаться за счет средств фонда либо будут выплачены компенсации.
Станислав
Станислав
 
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пт мар 28, 2014 16:12 pm
Откуда: Краснодар

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Виталий Никитин » Ср дек 20, 2017 14:21 pm

https://www.youtube.com/watch?v=TMTkG1S ... ture=share
Вот ответы на некоторые вопросы. Одно можно сказать однозначно. Стоит ожидать сокращения объектов застройки. А соответственно с учетом уменьшения предложений будет расти цена, это закон рынка. Ко всему прочему с нового года опять ожидается поднятие цен на строительные материалы и комплектующие. Компания " Терем" уже заявила о повышении цен с января 2018 года. Но все поправки в закон сделаны с целью обеспечения безопасности дольщиков. Сегодня заключить регистрацию сделки без отчисления застройщиком 1,2% в компенсационный фонд уже невозможно. Все объекты компании "Терем" строятся с использованием средств Сбербанка России и деньги дольщиков зачисляются на спец счет под строительство конкретного объекта.
Виталий Никитин +7 918 026 00 55 ООО "Терем"
Виталий Никитин
 
Сообщения: 87
Зарегистрирован: Вт фев 07, 2017 15:40 pm

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение матраскин » Ср дек 20, 2017 16:11 pm

Виталий Никитин писал(а):Сегодня заключить регистрацию сделки без отчисления застройщиком 1,2% в компенсационный фонд уже невозможно.

Вот кстати новое разводилово- опять как дойдет очередь до выплат пострадавшим дольщикам, фонд исчезнет....Как сейчас поисчезали СК в которых были страховки по фз 214...Вдумайтесь-ни одной выплаты по стране, а деньги космические собрали!
ʁ ʎɓʎƍ - ʁнɓ ǝɯǝʚɔ ndu ‘ņонҺон ǝwqɯ оʚ
Аватара пользователя
матраскин
 
Сообщения: 9193
Зарегистрирован: Пн авг 30, 2010 11:23 am
Откуда: Чепурково царство,горное государство.

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Виталий Никитин » Ср дек 20, 2017 16:15 pm

матраскин писал(а):
Виталий Никитин писал(а):Сегодня заключить регистрацию сделки без отчисления застройщиком 1,2% в компенсационный фонд уже невозможно.

Вот кстати новое разводилово- опять как дойдет очередь до выплат пострадавшим дольщикам, фонд исчезнет....Как сейчас поисчезали СК в которых были страховки по фз 214...Вдумайтесь-ни одной выплаты по стране, а деньги космические собрали!

Сергей, так если рассуждать и ПФР, разводилово, так что теперь всем предприятиям туда средства не отчислять?? Эта мера обеспечения безопасности не застройщиками придумана, а государством. И государство в случае чего на себя ответственность берет по достройке объектов.
Виталий Никитин +7 918 026 00 55 ООО "Терем"
Виталий Никитин
 
Сообщения: 87
Зарегистрирован: Вт фев 07, 2017 15:40 pm

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение матраскин » Ср дек 20, 2017 20:53 pm

Да я не спорю-это обязалово,только вот ничего путнего не выйдет как всегда. Важно чтобы люди понимали-если что , не стоит обольщаться.
ʁ ʎɓʎƍ - ʁнɓ ǝɯǝʚɔ ndu ‘ņонҺон ǝwqɯ оʚ
Аватара пользователя
матраскин
 
Сообщения: 9193
Зарегистрирован: Пн авг 30, 2010 11:23 am
Откуда: Чепурково царство,горное государство.

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Виталий Никитин » Чт дек 21, 2017 9:04 am

матраскин писал(а):Да я не спорю-это обязалово,только вот ничего путнего не выйдет как всегда. Важно чтобы люди понимали-если что , не стоит обольщаться.

Сергей, у людей всегда должна быть вера и надежда. А государство для того и создается, что бы обеспечить некоторые права и меры безопасности для своих граждан.
Виталий Никитин +7 918 026 00 55 ООО "Терем"
Виталий Никитин
 
Сообщения: 87
Зарегистрирован: Вт фев 07, 2017 15:40 pm

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Хуторянин » Пт дек 22, 2017 20:04 pm

Виталий Никитин писал(а):
матраскин писал(а):Да я не спорю-это обязалово,только вот ничего путнего не выйдет как всегда. Важно чтобы люди понимали-если что , не стоит обольщаться.

Сергей, у людей всегда должна быть вера и надежда. А государство для того и создается, что бы обеспечить некоторые права и меры безопасности для своих граждан.

У людей должно быть, в самую первую очередь, ясное понимание происходящего вокруг них, что бы их не дурачили в расчёте на их "веру и надежду". А про государство вы, полагаю, тонко пошутили ;-)
Матраскин абсолютно прав.
Аватара пользователя
Хуторянин
Old Timer
 
Сообщения: 829
Зарегистрирован: Сб янв 02, 2010 12:38 pm
Откуда: с холма

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Виталий Никитин » Сб дек 23, 2017 13:07 pm

Хуторянин писал(а):
Виталий Никитин писал(а):
матраскин писал(а):Да я не спорю-это обязалово,только вот ничего путнего не выйдет как всегда. Важно чтобы люди понимали-если что , не стоит обольщаться.

Сергей, у людей всегда должна быть вера и надежда. А государство для того и создается, что бы обеспечить некоторые права и меры безопасности для своих граждан.

У людей должно быть, в самую первую очередь, ясное понимание происходящего вокруг них, что бы их не дурачили в расчёте на их "веру и надежду". А про государство вы, полагаю, тонко пошутили ;-)
Матраскин абсолютно прав.

Тонкий юмор, конечно хорошо. Но ведь мы именно этого и ждем от государства. Разве не так? Другой вопрос, что наши ожидания не всегда сбываются.
Виталий Никитин +7 918 026 00 55 ООО "Терем"
Виталий Никитин
 
Сообщения: 87
Зарегистрирован: Вт фев 07, 2017 15:40 pm

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Хуторянин » Сб дек 23, 2017 14:04 pm

Виталий Никитин писал(а): Но ведь мы именно этого и ждем от государства. Разве не так? Другой вопрос, что наши ожидания не всегда сбываются.

Не буду говорить от имени "МЫ", люди все разные, но лично я от нашего государства ничего (хорошего) не жду, рассчитываю только на себя, на свои возможности и силы. Надеюсь, конечно, что государство не будет мешать работать (и эти ожидания пока оправдываются), а большего и не надо.
Аватара пользователя
Хуторянин
Old Timer
 
Сообщения: 829
Зарегистрирован: Сб янв 02, 2010 12:38 pm
Откуда: с холма

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение psekups » Сб дек 23, 2017 20:06 pm

На сколько я понимаю, предстоит зачистка строительных фирм. мне кажется, что мы уже присутсствуем при этом процессе. Специально и не специально перекроют кислород многим. Те, кто выживет будут более свободно дышать.
Аватара пользователя
psekups
 
Сообщения: 8161
Зарегистрирован: Сб авг 21, 2010 15:49 pm
Откуда: живу в ГК с 2007г

Re: Новые правила для рынка жилищного строительства

Сообщение Станислав » Вс дек 24, 2017 22:31 pm

Почти все девелоперы говорят о том, что основной лоббист и соответственно бенефициар всех этих действия - банковскй сектор. Кто именно - узнаем поименно, когда
назовут аккредитованные банки. Я ни в коей мере не тешу себя мыслью, что это делается для нас с вами. Последний раз пряники раздавали на Ходынском поле, чем все закончилось для тех кто надеялся их получить, припоминать к ночи не буду.
Предполагаю следующую причинно-следственную связь:
1. Отрасль давно привлекала свое внимание самого верхнего круга, ввиду огромных сумм проходящих там.
2. Наличие "своих" девелоперских компаний - конечно хорошо, но хочется всю поляну - целиком, чтобы никто мимо не прошел - а то ходят еще всякие подъедают.
3. Наличие обманутых дольщиков. Как колличественно, только по Краснодару их более 3500 (в реестре конечно меньше, но многие еще до 214ФЗ договора заключали), так и качественно - это протестная категория граждан, готовых предпринимать более активные шаги нежели чем большинство населения.
4. "Кто нам мешает, тот нам и поможет": решаем назревшую проблему, показываем как мы переживаем за народ и устанавливаем контроль за всем рынком посредством "сужения
горлышка" до 7\10 банков. Все гениальное просто.
А теперь поставим вопрос себе - могу ли лично я как-то использовать грядущие и уже необратимые изменения или нет?
Станислав
Станислав
 
Сообщения: 39
Зарегистрирован: Пт мар 28, 2014 16:12 pm
Откуда: Краснодар


След.

Вернуться в Недвижимость Горячего Ключа

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 2