Недвижимость в Горячем Ключе |
Работа с переуступкой собственности в Горячем Ключе и КраснодареСтатья подготовлена работниками Агентства Недвижимости Голубка. +7 988 526 28 94 Содержание статьи:
Риски при уступке прав на недвижимость
Примеры продаж в Горячем Ключе
Когда возникают продажи путем уступки права требования квартирыРассмотрим варианты продаж квартир в новостройке в доме, который строится в соответствии с ФЗ-214 ”Об участии в долевом строительстве”. Дом еще строится или уже построен, и даже сдан, но еще не оформлено право собственности у покупателя квартиры. Уступка права относится к договорам долевого участия. Она применяется при продаже квартир в процессе строительства, на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию и даже после сдачи дома Застройщиком при условии, что покупатель не принял квартиру у Застройщика по Акту приема-передачи. Застройщик свои квартиры в процессе строительства продал или лучшие варианты закончились: хороший этаж, интересная планировка, вид из окна. Квартиры продаются уже либо теми покупателями, которые купили напрямую от застройщика (причины продажи могут быть разные), либо подрядчиками, с которыми застройщик рассчитался квартирами за материалы, подрядные работы или услуги, либо за ту же землю, на которой построен дом.
Какие документы нужны для оформления уступки правДля оформления сделки необходимо наличие договора участия в долевом строительстве (так называемого ДДУ). Дополнительно к этому потребуется справка от застройщика, что Покупатель полностью с ним рассчитался. Если расчет не произведен полностью, то, в случае когда ДДУ предусматривает оформление уступки права требования с переводом долга, в справке должна быть указана сумма долга перед застройщиком. Если Ваш потенциальный продавец - физическое лицо и состоит в браке, то еще нужно будет предоставить нотариальное согласие на продажу от супруга(и). С Вашей стороны следует иметь согласие супруга(и) на покупку, если Вы состоите в браке и не планируете оформлять будущую недвижимость в общую совместную или долевую собственность. Кроме того, если уступка права требования будет оформляться с Подрядчиком, то, кроме ДДУ, необходимо ознакомиться с договором между Застройщиком и Подрядчиком, по которому у Застройщика возникли обязательства перед Подрядчиком, полномочия лица, который подписывал договор между Застройщиком и Подрядчиком, изучить уставные документы Подрядчика, полномочия лица, который подписывал договор. Это основной перечень документов при совершении сделки путем заключения договора уступки прав требования, который может быть дополнен в зависимости от конкретной ситуации.
Что означает “договор уступки прав требования”?Договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования квартиры от Застройщика и последующее оформление ее в собственность. Т.е. к Вам переходят все права и обязанности, указанные в ДДУ. Иногда права на квартиру могут уступать несколько раз.
Какой крайний момент оформления сделок по переуступке недвижимости?Как только собственник подписывает акт приема-передачи жилья, то дальнейший обязательный шаг - это регистрация права собственности на квартиру. Иными словами, как только Ваш потенциальный продавец принял квартиру у Застройщика, оформление уступки права требования невозможно.
Почему покупают квартиры по уступке прав?Цены на квартиры по уступке, как правило, дешевле (для покупателя). Уступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами и вкладываются в недвижимость на этапе котлована. В процессе строительства цена на квартиру растет (разница между стоимостью на этапе котлована и сдачи в эксплуатацию - это и есть заработок инвестора). Подрядчик, с которым Застройщик рассчитался квартирами, Он продает всегда по ценам ниже застройщика, т.к. чаще всего он не зарабатывает на разнице стоимости, а реализовывает квартиру. Его задача - максимально быстро высвободить свои активы. Наконец, покупатель, у которого изменились планы на будущую недвижимость или жизненные обстоятельства. Он уступает свое право также дешевле застройщика, если у того есть аналогичные предложения.. При этом ни инвесторы, ни подрядчики не стремятся оформлять право собственности на квартиру, т.к. это влечет обязательные налоговые платежи с разницы продажи, либо требует времени и дополнительных расходов по оформлению.
Риски при уступке прав на недвижимостьОсновной риск, который может нести в себе договор уступки – это признание его недействительным. Чтобы этого избежать, внимательно знакомьтесь с документами, чтобы убедиться в реальности передаваемого права и грамотно оформляйте договор уступки. Может возникнуть ситуация, когда право требования имеет обременение, например, находится в залоге у банка. В этом случае регистрация уступки прав не может быть проведена и после сдачи документов на регистрацию Вам вернут документы с незарегистрированными правами. Совет один: внимательно изучайте все документы, проверьте, есть ли на ДДУ штамп об ипотеке в силу закона, В нашей практике были случаи, когда даже при отсутствии штампов и каких-либо пометок на документах, право находилось в залоге. Это может быть связано с “человеческим фактором”. Просто не поставили пометку или провели регистрацию предыдущей уступки, не убедившись в отсутствии обременения по ДДУ. Избежать этого можно обратившись в Росреестр с запросом. Также к риску относится возможность приобрести квартиру в Долгострое и ждать свою квартиру неопределенное количество времени. Хотя этот риск возникает и при оформлении ДДУ, т.к. объект еще не построен. Чтобы минимизировать этот риск требуется собрать максимальное количество информации о строящемся объекте и застройщике из официальных и прочих источников.
Риски при покупке недвижимости по уступке прав у ПодрядчикаЛицо, которое продает квартиру по уступке, может быть подрядчиком, Тогда, если дом еще строится, риски увеличиваются. Подрядчик и застройщик находятся в процессе своих договорных отношений, подрядчик может некачественно выполнить свои обязательства, может обанкротиться и тогда застройщик может претендовать на это же имущество, если Подрядчик не выполнил свою часть обязательств перед Застройщиком. Поэтому внимательно изучайте документы или подключите к этому специалистов.
Риски, которые возможны по завершению строительстваРиски, которые несут в себе сделки по уступке прав, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры, кроме продавца, необходимо внимательно проверять и самого застройщика.
Как избежать двойной продажи?Возможны мошеннические действия с так называемыми «двойными» продажами, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто: оформляйте уступку прав только только по договору долевого участия, который имеет штамп с номером и датой регистрационной записи в ЕГРН.
Как часто совершаются сделки по уступке права требования?Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры с помощью ипотечных средств.
Как защитить себя от мошеннических действий?Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор участия в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года. Для того, чтобы купить квартиру, лучше всего обратиться к профессионалам, которые имеют навыки и опыт в этой сфере.
Продажа квартир по уступке правВ наше агентство часто обращаются клиенты с просьбой подобрать квартиры в Горячем Ключе, либо Краснодаре. Стараемся максимально выгодно решить задачу в пользу наших покупателей. Ведь каждому хочется купить квартиру с наибольшей площадью за наименьшие денежные средства. Вот как раз в этих случаях мы и предлагаем квартиры от собственников-физических лиц (инвесторов), либо подрядчиков. Иногда на завершающей стадии строительства или уже в сданном доме эти квартиры продаются уже с ремонтом, что интересно с точки зрения возможности пользоваться квартирой. Иногда это важно для людей, которые не имеют другого жилья. И по цене этот ремонт чаще всего оказывается дешевле для конечного покупателя, чем если бы он делал его сам.
Налоги при продаже по уступке права требованияСогласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе, если он получен от продажи квартиры по договору уступки прав требования. Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящейся в собственности или оформлена уступка права требования, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов. Фактически налог необходимо заплатить с разницы между ценой продажи по договору уступки и ценой покупки «долевки» у застройщика. Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору уступки прав за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей. Очевидно, что если стоимости покупки и продажи одинаковы, то налог равен нулю. Однако в любом случае, возникает налог или нет, необходимо подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи..
Наши услуги по продаже не оформленных в собственность объектов недвижимости в Горячем Ключе и Краснодаре.Как быть с ключами, если дом построен?Если Вы продавец и хотите воспользоваться нашей услугой по поиску покупателя, желательно, если дом построен, чтобы ключи были у нас на руках. Все дело в том, что если мы показываем недвижимость потенциальному покупателю, то не всегда удается показать квартиру, приходится ждать владельцев, а времени у покупателя на это нет. А иногда и продавец просто не может приехать в силу разных обстоятельств: работает, ему надо отпрашиваться с работы, учебы или находится в другом населенном пункте. Все это время. Продавцы иногда ставят условия, что могут показать только в выходной. Почти никогда покупатель не дожидается выходного, принимает решение раньше. Он может подождать просмотра, только если цена значительно ниже рынка или предложение с нужными критериями единичное. Таким образом, если у нас нет оперативного доступа в квартиру, шанс на продажу падает.
Значит ли это, что нам нужно будет менять замки в дверях?Вы нам даете так называемый “строительный ключ”, который становится недействительным после “перепрограммирования” замка постоянным ключом.
Что нужно сделать чтобы воспользоваться вашей услугой по продаже квартиры путем уступки прав?Предоставить документы, подтверждающие Ваше право требования объекта в строящемся или сданном доме (ДДУ, договор уступки). Заключить договор на услуги агентства по продаже Вашей квартиры. Передать нам ключи для показа потенциальным покупателям.
Как быть, если мы живем в другом городе?
Примеры продаж в Горячем КлючеК нам обратился клиент, который находится в другом городе, чтобы мы помогли продать квартиру в уже сданном доме ЖК “Аристократ”. Он с семьей планировал переехать в Горячий Ключ, но “не сложилось”. Квартиру по Акту приема-передачи от застройщика он не принял, соответственно, право собственности оформлено не было. Мы его проконсультировали по ценам. Клиент определился со своей ценой. Цена была на уровне рынка, но был прекрасный вид из окна и сплошное остекление балкона (до пола), что явилось преимуществом квартиры по отношению к другим предложениям. Мы попросили его предоставить документы. Выяснилось, что он в свое время оформлял уступку права требования. Мы заключили с ним договор на услуги. Ключи нам разрешили взять в Управляющей компании. Была организована работа по показу квартиры потенциальным покупателям. В данном случае квартиру выбрал Покупатель, у которого были несколько иные критерии, к выбору жилья не совсем подходящие к данной квартире. Но мы показали ему на всякий случай, т.к. наш сотрудник предположил, что эта квартира может ему подойти, а ключи у нас были. Покупателю нужно было срочно возвращаться и он оставил доверенность на нашего сотрудника. Мы согласовали время приезда Продавца, оформили договор уступки права требования и зарегистрировали его в Росреестре. Когда Покупатель смог приехал, мы помогли ему оформить право собственности на квартиру.
Еще одна ситуация в Горячем КлючеСК “Терем” строит дома на озере. Два литера уже сданы. Часть жильцов уже переехала в дом, но газа пока нет. (Это стандартная ситуация, связанная с особенностями требований газовой службы к заключению договоров с собственниками жилья). У нашего клиента поменялись планы, и он решил продать недвижимость до получения права собственности на квартиру в одном из сданных домов. Неделю назад он обратился к нам. Мы его проконсультировали по ценам. Клиент определился со своей ценой, учитывая задачу. Чтобы продажа произошла быстрее, поставил цену чуть ниже существующих. Далее мы заключили с ним договор. Клиент передал нам ключи. Сейчас ищем покупателя на квартиру, организовываем показ потенциальным покупателям. Как только он будет найден, мы оформим договор уступки и проведем сделку.
Статья подготовлена работниками Агенства Недвижимости Голубка. +7 988 526 28 94 Агенство недвижимости Голубка помогает приобрести недвижимость (квартиры, дома, участки) в Горячем Ключе и Краснодаре. Если вы планируете переезд в Горячий Ключ, то вы можете обратиться к нам за консультацией. Сформулируйте бюджет, требования к приобретаемому жилью и позвоните или напишите нам.
|
